Znaczenie nieruchomości dla banku
W zależności od wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego ustalane są:
- LtV (loan to value) – poziom wartości udzielanego kredytu do wartości zabezpieczenia przyjętego przez Bank określonego na podstawie operatu szacunkowego,
- marża kredytowa – ustalana przez bank składowa część oprocentowania, obecnie w Polsce na poziomie około 2,5% dla PLN,
- wysokość rezerwy celowej (banki tworzą rezerwy celowe na ryzyko związane z ich działalnością),
- prowizja,
- współczynnik wypłacalności.
Ryzyko bankowe czyli prawdopodobieństwo poniesienia straty w wyniku prowadzonej działalności bankowej można określić jako funkcję dwóch zmiennych :
- prawdopodobieństwa poniesienia straty,
- wielkość tej straty.
Parametry ryzyka bankowego
LtV =poziom wartości udzielanego kredytu/ wartości zabezpieczenia < 80% dla nieruchomości mieszkaniowych <70% dla nieruchomości komercyjnych
LtC=poziom wartości udzielanego kredytu/ kosztów budowy nieruchomości < 80%
DSCR=dochód z nieruchomości/rata kapitałowo odsetkowa >120%
ISCR=dochód z nieruchomości/rata odsetkowa >300%
Ponowna ocena wartości zabezpieczenia dla LtV pomiędzy 80% -100% powinny odbywać się nie rzadziej niż raz na trzy lata, dla LtV>100% ponowna ocena powinna być wykonywania corocznie.Podstawę wyceny nieruchomości stanowi wartość rynkowa jednakże na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego rzeczoznawca majątkowy może określić inne rodzaje wartości.W sytuacji kiedy wartość rynkowa różni się od wartości dla aktualnego sposobu użytkowania rzeczoznawca w operacie szacunkowym powinien określić dwie wartości:
-wartość rynkową,
-wartość dla aktualnego sposobu użytkowania.
Przeprowadzając wycenę w celu zabezpieczenia wierzytelności rzeczoznawca powinien:
- odnieść się do wymagań udostępnionych przez wierzycieli,
- uwzględnić okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczeń wierzytelności,
- wskazać obszary ryzyka związane z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia:
-przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości, ryzykiem dotyczącym oceny danej nieruchomości przez inwestorów,wyrazić ogólną opinię na temat wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości.
Co to jest księga wieczysta i z czego się składa ?
Księga Wieczysta (KW) – to rejestr publiczny przedstawiający stan prawny nieruchomości i pozwalający ustalić prawa, roszczenia
i ograniczenia dotyczące danej nieruchomości.
Dane wpisane w księdze wieczystej dzieli się zasadniczo na cztery działy, a właściwie na pięć – dział pierwszy dzieli się na dwa.
Dział I: Oznaczenie nieruchomości
-dane pochodzące przede wszystkim z ewidencji gruntów
Dział I: Spis praw
– prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości ( jeżeli są) takie jak – użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
Dział II: Własność
– oznaczenie właściciela
Dział III Prawa, Roszczenia i Ograniczenia
– ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu i roszczenia ciążące na nieruchomości,
Dział IV Hipoteka
-hipoteka z określeniem wysokości, zakresu, rodzaju, waluty i pierwszeństwa.
Zasady ksiąg wieczystych:
- jawność formalna,
- domniemanie zgodności ze stanem prawnym,
- pierwszeństwo praw wpisanych,
- rękojmia wiary publicznej praw wpisanych.
Podział nieruchomości, wybrane prawa rzeczowe i ograniczone prawa rzeczowe
Nieruchomości zgodnie z definicją obowiązującą w kodeksie cywilnym dzielą się na:
- nieruchomości gruntowe – zabudowane lub niezabudowane,
- nieruchomości budynkowe – istniejące tylko wraz z prawem użytkowania wieczystego i przysługują użytkownikowi wieczystemu gruntu który jest jest właścicielem budynków, tak długo jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego,
- nieruchomości lokalowe – dające prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych wraz z udziałem nieruchomości wspólnej.
Wymienione powyżej pojęcia własności i użytkowanie wieczyste stanowią prawa rzeczowe unormowane w drugiej części kodeksu cywilnego – dające uprawnienia do władania pewnym przedmiotem w sposób wyłączny, a inne osoby mają obowiązek uznawania tych uprawnień oraz zakaz naruszania tych praw.
Pytania klientów Vestum dotyczą ograniczonych praw rzeczowych do których należy:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- użytkowanie,
- służebność,
- hipoteka,
- zastaw.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, ma charakter reliktowy, gdyż obecnie nie ma możliwości ustanawiania tego prawa. Jednakże prawo to było ustanawiane przez spółdzielnie mieszkaniowe
i nadal przysługuje na rzecz osób na których zostało ustanowione.
Właścicielem lokalu jak i budynku jest spółdzielnia, której przysługuje także prawo do gruntu, na którym stoi budynek. Dlatego często spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma ma założonej księgi wieczystej i nie jest to konieczne. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest to stosunkowo mocne prawo dające uprawnionemu podobne uprawnienia jak forma własności tj. prawo do korzystania oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym wynajęcia lub oddania do bezpłatnego korzystania jednakże zgodnie z przeznaczeniem lokalu( zmiana przeznaczenia wymaga zgody spółdzielni)
Prawo spółdzielczej własności do lokalu może wiązać się z koniecznością ponoszenia większych opłat eksploatacyjnych, niż
w przypadku własności oraz w przypadku przekształcenia w prawo własności wniesienia tzw. uzupełnienia wkładu budowlanego.
Użytkowanie powstaje na skutek umowy stron tj. właściciela obciążanej nieruchomości oraz osoby, która nabywa to prawo. Uprawnia do używania rzeczy ,pobierania pożytków i może zostać ustanowione z zastrzeżeniem warunku lub terminu, odpłatnie bądź też nieodpłatnie jest prawem niezbywalnym i związanym z osobą, na rzecz której je ustanowiono. Wygasa ze śmiercią użytkownika. Podlega ujawnieniu w księdze wieczystej ( nie jest to niezbędne dla ważności umowy). Użytkowanie jest w zasadzie bardzo zbliżone do dzierżawy, jednakże ma odmienną naturę prawną i uprawnienia oraz obowiązki stron w porównaniu do dzierżawy są sztywne, gdzie dzierżawa dopuszcza dużo bardziej swobodne kształtowanie uprawnień i obowiązków przez strony.
Hipoteka służy zabezpieczeni wierzytelności i jest ściśle związana z wierzytelnością, a podstawowym jej cel polega na tym, że uprawniony wierzyciel w celu zaspokojenia swojej wierzytelności może dochodzić określonej sumy z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką, bez względu na to czyją stała się własnością, oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteka może być ustanowiona na nieruchomość oraz na innych prawach np. własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu. Obecnie wyróżniamy hipotekę umowną i przymusową. Hipotek ujawniona jest w dziale IV księgi wieczystej – Hipoteka.
Wycena nieruchomości, a szacowanie nieruchomości ?
- Wycena nieruchomości jest postępowaniem, którego wynikiem jest określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności oraz/lub innych praw do nieruchomości,
- Szacowanie nieruchomości to czynności związane z określeniem wartości nieruchomości, a ujmując to bardziej schematycznie to szukanie odpowiedzi na pytania:
Co ?- przedmiot wyceny,
Po co? – cel wyceny,
Jak? – procedura.